Anularea contractului de ipotecă, stingerea garanției, radierea din cartea funciară și contestația la executare sunt demersuri diferite. Soluția depinde de tipul ipotecii, data constituirii, actele semnate și situația creanței garantate.

Când poate fi contestată valabilitatea ipotecii

Verificarea începe cu contractul, persoanele care l-au semnat, bunul descris și formalitățile de constituire și publicitate. Pentru ipoteca imobiliară încheiată sub actualul Cod civil, contractul se autentifică notarial, sub sancțiunea nulității absolute, iar ipoteca se constituie prin înscriere în cartea funciară. O problemă de formă, reprezentare, identificare a bunului sau înscriere poate susține o acțiune numai dacă sunt îndeplinite condițiile legale aplicabile actului respectiv. Ipotecile mobiliare au reguli distincte; nu li se aplică automat formalitățile cărții funciare.

Consultă Codul civil, inclusiv art. 2.377–2.378 pentru ipoteca imobiliară.

Stingerea creanței și radierea din cartea funciară

Plata integrală a datoriei sau o altă cauză legală de stingere poate înlătura temeiul menținerii garanției, dar înscrierea din cartea funciară nu dispare întotdeauna automat. Potrivit art. 885 alin. (2) din Codul civil, radierea se face, de regulă, cu consimțământul autentic al titularului; o hotărâre judecătorească definitivă poate înlocui acest consimțământ.

Dacă înscrierea nu mai corespunde situației juridice reale, art. 907–908 permit rectificarea. Procedura poate fi amiabilă, prin declarația autentică a titularului, sau judiciară, dacă există un litigiu. În funcție de motiv, poate fi necesară mai întâi o acțiune de fond privind nulitatea ori ineficacitatea actului, urmată sau însoțită de cererea de rectificare.

Prescripția nu înseamnă automat radierea ipotecii

Nu confunda prescripția dreptului de a cere plata creanței cu prescripția dreptului de a obține executarea silită și cu radierea garanției. Art. 2.504 alin. (1) din Codul civil prevede că prescripția acțiunii privind creanța principală nu stinge, prin ea însăși, acțiunea ipotecară; creditorul poate urmări bunul grevat în condițiile legii și în limita valorii lui, cu respectarea prescripției dreptului de executare.

Art. 706 CPC stabilește, ca regulă, un termen de 3 ani pentru executarea silită și un termen de 10 ani pentru titlurile emise în materia drepturilor reale. Încadrarea contractului de ipotecă, data la care a început prescripția, întreruperile și normele tranzitorii pot schimba calculul. Pentru unele ipoteci constituite sub vechiul Cod civil, ÎCCJ a respins sesizări de unificare ca inadmisibile; soluțiile respective nu oferă o regulă obligatorie pe fond pentru orice contract. Verifică art. 706 CPC și Decizia ÎCCJ nr. 13/2022.

Dacă executarea silită a început

Contestația la executare poate privi actele de executare, condițiile încuviințării ori, în limitele permise de lege, titlul executoriu. Ea nu este același lucru cu acțiunea în nulitatea ipotecii sau cu cererea de radiere din cartea funciară. Termenele procedurale sunt scurte și se calculează în raport cu actul comunicat și motivul invocat; verifică imediat somația, încheierea de încuviințare și dosarul executorului. Codul de procedură civilă reglementează contestația la executare în art. 712 și următoarele.

Documente utile pentru analiză

Strânge contractul de credit și de ipotecă, actele adiționale, dovezile plăților, calculul soldului, notificările de scadență, un extras recent de carte funciară sau din registrul de publicitate mobiliară și toate actele de executare. Compararea datelor și a înscrierilor ajută la alegerea cererii potrivite și la verificarea termenelor.