Neplata chiriei sau expirarea contractului nu îi permite proprietarului să schimbe singur yala ori să scoată bunurile chiriașului. Dacă locuința nu este predată voluntar, trebuie verificat dacă există un titlu executoriu pentru restituire sau dacă este necesară o hotărâre de evacuare. Punerea în executare se face prin executor judecătoresc, conform legii.

În practică, trebuie separate patru etape: încetarea contractului, notificarea de eliberare, obținerea titlului necesar și executarea. Notificarea nu este, prin ea însăși, o hotărâre și nu autorizează evacuarea prin forță proprie.

Când încetează contractul de închiriere?

Expirarea duratei

Potrivit Codului civil, locațiunea pe durată determinată încetează, ca regulă, la expirarea termenului convenit. Înainte de a cere eliberarea locuinței, trebuie verificat dacă părțile au prelungit contractul sau dacă sunt îndeplinite condițiile tacitei relocațiuni. Continuarea folosinței după termen și conduita ambelor părți pot conta în analiza situației.

Expirarea contractului și notificarea procedurală de evacuare au funcții diferite. Chiar dacă durata a ajuns la final, procedura specială prevede notificarea fostului locatar înaintea cererii de evacuare, în condițiile și termenele stabilite de Codul de procedură civilă.

Neplata chiriei

Chiriașul trebuie să achite chiria la termenele convenite. Neplata poate da locatorului dreptul să ceară rezilierea, dar existența restanței nu înseamnă automat că raportul contractual a încetat în orice împrejurare. Contează clauzele contractului, condițiile legale ale rezilierii și comunicările transmise între părți. Dacă încetarea este contestată, instanța poate fi chemată să lămurească temeiul ei.

Proprietarul ar trebui să păstreze contractul și actele adiționale, dovezile de plată sau de neplată, notificările și confirmările de comunicare. Chiriașul poate invoca, după caz, plățile efectuate, prelungirea contractului sau lipsa condițiilor pentru încetare și trebuie să își susțină apărările cu înscrisuri.

Notificarea de eliberare și termenele procedurii

În procedura specială, fostul locatar este notificat în scris prin executor judecătoresc să elibereze și să predea liber imobilul în cel mult 30 de zile de la comunicarea notificării. Dacă locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă legea nu prevede altfel. Aceste termene privesc procedura de eliberare; ele nu înlocuiesc eventualul preaviz necesar pentru încetarea contractului.

Codul civil reglementează separat denunțarea locațiunii pe durată nedeterminată și termenele aplicabile închirierii locuinței. De aceea, notificarea trebuie aleasă în funcție de motivul încetării și de contract, nu redactată ca un mesaj generic. Consultați forma consolidată a Codului civil și Codul de procedură civilă.

Când este necesară cererea de evacuare?

Dacă chiriașul nu predă locuința și locatorul nu are un titlu executoriu aplicabil obligației de restituire, evacuarea poate fi solicitată instanței. Procedura specială este una facultativă, distinctă de dreptul comun, și se judecă de judecătoria în raza căreia se află imobilul. Legea o tratează ca urgentă, cu dezbateri sumare; acest lucru nu permite estimarea sigură a duratei unui dosar concret.

Hotărârea poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile, calculat de la pronunțare când părțile au fost citate sau de la comunicare când hotărârea s-a dat fără citarea lor. Ea este executorie. Suspendarea este, ca regulă, exclusă; pentru evacuarea dispusă din cauza neplății chiriei există o excepție condiționată de consemnarea sumelor prevăzute de lege. Curtea Constituțională a explicat aceste reguli în Decizia nr. 356/2020.

Ce apărări sunt posibile?

Chiriașul poate formula apărări de fond privind motivele de fapt și de drept ale cererii, inclusiv poate contesta existența restanței, încetarea contractului sau dreptul reclamantului. În procedura specială, întâmpinarea nu este obligatorie, iar legea nu permite cerere reconvențională, chemarea în judecată a altei persoane sau cererea de chemare în garanție; pretențiile proprii ale pârâtului pot fi valorificate separat. Aceste limite privesc această procedură specială și nu înlătură dreptul de a formula apărări.

Contractul de închiriere este titlu executoriu?

Răspunsul depinde de obligația urmărită și de forma contractului. Contractul autentic sau cel sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal poate fi titlu executoriu pentru plata chiriei. Pentru restituirea locuinței, Codul civil prevede reguli distincte: în anumite condiții, contractul pe durată determinată poate fi titlu executoriu la expirarea termenului, iar după denunțarea unei locațiuni pe durată nedeterminată obligația de restituire devine exigibilă la împlinirea preavizului.

Așadar, caracterul executoriu pentru chirie nu trebuie confundat cu titlul necesar pentru eliberarea locuinței. Nici existența unui titlu nu îi dă proprietarului dreptul să facă singur evacuarea; executarea se solicită executorului judecătoresc și urmează regulile procedurale aplicabile.

Evacuarea și recuperarea chiriei restante

Evacuarea urmărește eliberarea imobilului, iar recuperarea chiriei urmărește plata unei creanțe. Procedura specială permite, în condițiile legii, solicitarea chiriei exigibile odată cu evacuarea, însă alte pretenții bănești trebuie analizate după natura lor și după cadrul procedural adecvat. Dacă există un contract executoriu pentru chirie, creanța poate fi urmărită prin executare, cu verificarea scadenței și a celorlalte condiții.

Chiriașul poate datora chiria prevăzută în contract până la eliberarea efectivă a locuinței și poate răspunde pentru prejudicii, potrivit Codului civil. Predarea voluntară ar trebui consemnată într-un proces-verbal cu data, cheile, indexurile contoarelor, starea imobilului și bunurile rămase.

Ce se întâmplă la executarea evacuării?

Dacă obligația de predare nu este îndeplinită voluntar, executorul pune în aplicare titlul cu respectarea procedurii legale. Proprietarul nu ar trebui să blocheze accesul, să schimbe încuietorile pentru a forța plecarea chiriașului sau să scoată bunurile acestuia pe cont propriu. Pentru executare există și reguli privind intervalul în care evacuarea poate avea loc, cu excepțiile stabilite de lege.

Pentru proprietar, pașii practici sunt: verificarea formei, duratei și clauzelor contractului; centralizarea plăților și comunicărilor; alegerea notificării potrivite; apoi, dacă locuința nu este predată, obținerea sau punerea în executare a titlului prin căile legale. Pentru chiriaș, este util să păstreze contractul și dovezile de plată și să răspundă la notificare ori citație fără a ignora termenele scurte.

Întrebări frecvente

Poate proprietarul să schimbe yala pentru că nu am plătit?

Nu ca metodă de evacuare pe cont propriu. Neplata poate avea consecințe contractuale și judiciare, dar evacuarea forțată urmează procedura legală.

Expirarea contractului înseamnă că trebuie să plec imediat?

Contractul poate înceta la termen, dar trebuie verificată eventuala prelungire sau tacita relocațiune. Procedura de evacuare are propriile formalități.

Este notificarea suficientă pentru evacuarea forțată?

Nu. Notificarea cere eliberarea imobilului. Dacă locuința nu este predată, este necesar un titlu executoriu aplicabil și executarea prin executor judecătoresc.

Contractul poate fi executat și pentru chirie, și pentru restituirea locuinței?

În anumite condiții, da, dar temeiurile și forma cerută diferă în funcție de obligație și de motivul încetării. Verificarea contractului concret este esențială.

Apelul oprește automat evacuarea?

Nu. Hotărârea de evacuare este executorie, iar suspendarea este posibilă numai în condițiile restrictive prevăzute de lege.

Concluzie

Evacuarea chiriașului începe cu stabilirea corectă a modului în care a încetat dreptul de folosință. Notificarea, obținerea titlului necesar și executarea prin executor sunt etape distincte. Proprietarul nu poate înlocui procedura legală cu schimbarea yalei, iar recuperarea chiriei restante trebuie analizată separat de eliberarea locuinței.

Surse oficiale