Coproprietatea asupra unui imobil apare frecvent după o moștenire, o cumpărare în comun sau un partaj. Fiecare titular are o cotă din dreptul de proprietate, însă nu neapărat o cameră ori o porțiune fizică delimitată. Când coproprietarii nu se înțeleg asupra folosirii, închirierii, cheltuielilor sau vânzării, Codul civil stabilește cine poate lua decizii și cum se poate cere ieșirea din coproprietate.

Ce înseamnă coproprietatea asupra unui imobil

În coproprietatea pe cote-părți, fiecare titular deține o cotă ideală din drept. Cotele se prezumă egale până la proba contrară; dacă imobilul a fost dobândit printr-un act juridic, proba unei alte cote se face prin înscrisuri. Beneficiile și sarcinile bunului se împart, de regulă, proporțional cu aceste cote.

Este utilă distincția dintre coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată. Partajul judiciar poate înceta coproprietatea obișnuită, dar este, în principiu, inadmisibil pentru părțile comune care trebuie să rămână afectate folosinței comune, cu excepțiile prevăzute de lege. Situația concretă a imobilului și actele de dobândire trebuie verificate înainte de alegerea procedurii.

Cine poate folosi și administra bunul comun

Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun fără să îi schimbe destinația și fără să le afecteze drepturile celorlalți. Modul de folosire poate fi stabilit prin acord; dacă nu există înțelegere, poate fi cerută stabilirea lui de către instanță. Coproprietarul care folosește exclusiv bunul împotriva voinței celorlalți poate fi obligat la despăgubiri, în funcție de împrejurări și de probe.

Actele de conservare pot fi făcute de fiecare coproprietar. Pentru actele obișnuite de administrare este necesar, ca regulă, acordul titularilor majorității cotelor-părți. Dacă actul limitează substanțial folosința unui coproprietar ori îi impune o sarcină excesivă, este necesar și acordul acestuia. Instanța poate suplini acordul în situațiile strict prevăzute de Codul civil, de exemplu când un coproprietar se opune abuziv unui act indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului.

Vânzarea întregului imobil comun, alte acte de dispoziție asupra bunului comun, folosința gratuită și închirierea pe o perioadă mai mare de 3 ani cer acordul tuturor coproprietarilor, în condițiile legii. Această regulă nu trebuie confundată cu vânzarea propriei cote: fiecare coproprietar poate dispune, în principiu, de cota sa, dacă nu există o stipulație contrară ori o regulă specială aplicabilă.

Ce se poate cere când folosința sau cheltuielile sunt contestate

Cheltuielile de conservare și administrare, veniturile din închiriere și fructele bunului pot genera pretenții între coproprietari. Păstrează facturile, dovezile de plată, contractele, notificările și orice înțelegere privind folosirea imobilului. Cotele, natura cheltuielilor și perioada pentru care se solicită sume trebuie analizate concret; unele pretenții pot fi supuse prescripției.

Un coproprietar poate sta singur în justiție în acțiunile privitoare la coproprietate, inclusiv în revendicare. Efectele hotărârii depind de obiectul procesului și de persoanele implicate; pentru o acțiune concretă trebuie verificate regulile de procedură și dacă este necesară participarea celorlalți titulari.

Cum se face partajul unui imobil

Încetarea coproprietății obișnuite prin partaj poate fi cerută oricând, dacă partajul nu a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotărâre judecătorească. Partajul se poate face prin acordul tuturor coproprietarilor sau prin hotărâre judecătorească. O convenție de suspendare nu poate depăși 5 ani; pentru imobile, legea cere formă autentică și formalitățile de publicitate aplicabile.

Împărțirea se face, pe cât posibil, în natură și proporțional cu cotele. Dacă imobilul este indivizibil ori nu poate fi împărțit comod, instanța poate atribui întregul bun unuia sau mai multor coproprietari, cu plata unei sulte către ceilalți, ori poate dispune vânzarea și împărțirea prețului potrivit cotelor. Evaluarea bunului, situația locativă, contribuțiile și cererile formulate pot conta în soluția concretă.

Ce acte și probe sunt utile

  • actele de dobândire și documentele care arată cotele fiecăruia;
  • extrasul de carte funciară și documentația cadastrală;
  • contractele privind folosirea sau închirierea bunului;
  • dovezile cheltuielilor, veniturilor și notificărilor dintre coproprietari;
  • o evaluare a imobilului, când valoarea sau atribuirea bunului sunt contestate.

Într-un litigiu de coproprietate, cota ideală nu echivalează automat cu o anumită încăpere sau suprafață. Dacă disputa privește și cine este proprietar ori ce cotă deține fiecare, verifică separat actele și înscrierile din cartea funciară; vezi și ghidul despre dovedirea dreptului de proprietate asupra unui imobil.

Temeiurile principale sunt art. 631–641 și art. 669–676 din Codul civil, în forma publicată pe Portalul Legislativ. Informațiile sunt generale; strategia și cererile se stabilesc după examinarea actelor, cotelor și situației concrete a imobilului.