La partajul unei locuințe cumpărate prin credit ipotecar trebuie lămurite separat trei chestiuni: cui îi revine proprietatea, cum se împarte sarcina economică între foștii soți și cine rămâne obligat față de bancă. Hotărârea de partaj nu modifică de la sine contractul de credit și nici ipoteca înscrisă asupra imobilului.

Imobilul și creditul în regimul comunității legale

Un imobil dobândit în timpul comunității legale este, ca regulă, bun comun. Codul civil include între datoriile comune obligațiile legate de dobândirea bunurilor comune și pe cele contractate împreună. Totuși, răspunderea personală a fiecărui soț față de bancă se verifică în primul rând în contract: contează dacă ambii au semnat ca debitori, dacă unul este garant și ce obligații și garanții au fost asumate. Căsătoria, singură, nu transformă automat orice soț în codebitor contractual.

După divorț, foștii soți rămân coproprietari în devălmășie asupra bunurilor comune până la lichidarea și partajul lor. La stabilirea cotelor se iau în considerare contribuția la dobândirea bunurilor și la îndeplinirea obligațiilor comune; legea prezumă contribuții egale până la proba contrară.

Ce poate stabili partajul și ce rămâne în contract

Instanța sau acordul de partaj poate atribui imobilul unuia dintre foștii soți și poate regulariza între ei datoria și plățile făcute. Această soluție internă nu îl eliberează însă pe celălalt debitor în raport cu banca. Pentru schimbarea debitorilor sau preluarea datoriei cu liberarea celui inițial este necesară operațiunea juridică acceptată de creditor, potrivit Codului civil și contractului. În lipsa modificării contractuale, banca își păstrează drepturile față de persoanele care au semnat ca debitori.

Ipoteca nu dispare doar pentru că imobilul este atribuit unuia dintre soți. Cât timp creanța garantată nu este stinsă ori garanția nu este radiată în condițiile legii, creditorul ipotecar își poate exercita drepturile asupra bunului; Codul civil recunoaște creditorilor cu garanție asupra bunului comun dreptul de urmărire și după partaj.

Soluții care trebuie discutate cu banca

  • Preluarea creditului de către soțul căruia îi revine locuința, cu acordul băncii și cu liberarea expresă a celuilalt, dacă banca acceptă.
  • Refinanțarea pe numele celui care păstrează imobilul, după verificarea eligibilității și stingerea creditului existent.
  • Vânzarea imobilului, cu acordurile cerute de contract și folosirea prețului pentru plata soldului; diferența rămasă se împarte potrivit cotelor stabilite.
  • Atribuirea locuinței unuia dintre foștii soți, însoțită de o sultă și de o înțelegere clară între ei privind ratele, fără a presupune că aceasta schimbă raportul cu banca.

Valoarea netă pentru partaj nu se stabilește doar prin împărțirea prețului locuinței la doi. Sunt relevante valoarea imobilului, soldul creditului la data de referință, contribuțiile la avans și rate, cotele stabilite și plățile efectuate după încetarea comunității. Păstrează extrasele bancare, contractul de credit, graficul de rambursare, actele privind ipoteca și dovada sumelor plătite de fiecare soț.

Dacă unul dintre foștii soți achită după partaj rate pe care, în raporturile dintre ei, trebuia să le suporte celălalt, poate exista o pretenție de regularizare. Aceasta se analizează separat de obligația față de bancă și depinde de hotărârea sau convenția de partaj, de contract și de dovezile plăților.

Surse oficiale: Codul civil, art. 351–357, 678 și regulile privind preluarea datoriei.