Ce efect are promisiunea de vânzare

Promisiunea de vânzare-cumpărare obligă părțile să încheie ulterior contractul final dacă sunt îndeplinite condițiile convenite. Ea nu transferă prin ea însăși proprietatea asupra imobilului. Contractul final pentru transferul dreptului de proprietate se încheie în forma cerută de lege și se înscrie în cartea funciară.

Forma antecontractului depinde de obiect

Pentru majoritatea promisiunilor privind un imobil existent, Codul civil nu impune, ca regulă generală, forma autentică a antecontractului. Înalta Curte a stabilit că promisiunea poate fi valabilă și sub semnătură privată, inclusiv pentru a cere o hotărâre care să țină loc de contract, dacă sunt îndeplinite cerințele legale și cele ale vânzării promise. Forma autentică este totuși recomandată pentru verificarea identității, drepturilor și clauzelor; ea nu garantează singură că transferul va putea avea loc.

Există însă reguli speciale. Pentru promisiunile încheiate cu dezvoltatorul privind locuințe individuale viitoare sau unități viitoare dintr-un condominiu, Legea nr. 207/2025 prevede condiții suplimentare, inclusiv forma autentică, anumite operațiuni de carte funciară și reguli privind rezervarea și avansurile. Verifică aplicarea legii la data contractului și tipul concret al imobilului; nu extrapola aceste cerințe la orice antecontract imobiliar.

Ce trebuie să fie clar în document

  • părțile și dreptul pe care fiecare îl promite;
  • identificarea imobilului, inclusiv numărul cadastral și cartea funciară, când există;
  • prețul, avansul, modalitatea de plată și condițiile de restituire;
  • termenul și condițiile pentru semnarea contractului final;
  • ce se întâmplă dacă una dintre părți nu își execută obligațiile;
  • autorizațiile, sarcinile, drepturile coproprietarilor și condițiile speciale aplicabile.

Notarea în cartea funciară

Promisiunea poate fi notată în cartea funciară dacă sunt îndeplinite condițiile legale, între care înscrierea promitentului ca titular al dreptului și indicarea termenului pentru contractul final. Notarea face raportul juridic public și poate proteja cumpărătorul față de anumite acte ulterioare, dar nu transferă proprietatea și nu rezolvă singură o problemă de titlu sau insolvență. Notarul solicită notarea pentru anumite promisiuni privind locuințe viitoare, potrivit legii speciale.

Dacă vânzătorul refuză să semneze

Dacă există o promisiune bilaterală valabilă și sunt îndeplinite condițiile vânzării promise, partea îndreptățită poate cere, după caz, executarea obligației, despăgubiri sau o hotărâre care ține loc de contract. Acțiunea specială din Codul civil se prescrie în șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Acesta nu este un termen universal pentru orice pretenție legată de antecontract; baza acțiunii și termenul trebuie verificate separat.

Înainte să plătești avansul

Solicită un extras de carte funciară actual, verifică titularul și sarcinile, citește autorizațiile și documentele proiectului, iar pentru locuințele viitoare verifică preapartamentarea și cartea funciară individuală când legea o cere. Plătește avansul numai conform clauzelor și regulilor aplicabile proiectului și păstrează toate dovezile. În cazul unui coproprietar, clarifică dacă promite numai cota sa sau vânzarea întregului bun.

Surse legislative

Informațiile sunt generale. Verifică documentele, tipul imobilului și normele aplicabile la data promisiunii înainte să plătești sau să semnezi.